선정 앞둔 신도시 재건축 선도지구···후유증 피할 수 없는 이유

총 162개 구역 중 99곳 제안서 제출···선정 규모 대비 5.9배

평균 동의율도 90.7% '과열 양상'···일부 지역 집값마저 꿈틀

공공기여·철거·이주대책 문제 등···공사비·조합 분담금 난관

경기 성남시 분당구 일대 아파트 단지의 모습.(사진=연합뉴스)

"분당이 미쳐 돌아가고 있는 듯하다. 멀쩡한 아파트를 부수는 데 동의하라고 야단법석이다. 분당은 워낙 튼튼하게 지어 불편함이 없는데, 선거용으로 튀어나온 재건축에 모두 홀린 듯하다." (30년 이상 분당에 거주한 주민)

예상대로 치열한 경쟁을 넘어 과열 양상을 보이고 있다. 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)의 선도지구로 선정되기 위한 단지 간 경쟁 얘기다. 오는 11월 공모 결과에 따라 일부 신도시에선 심각한 후유증이 우려된다.

지난달 27일 마감된 1기 신도시 선도지구 2만6000가구(최대 3만9000가구) 공모에 무려 6배인 15만3000가구가 신청하며 과열 양상을 보이는 가운데 공공기여와 이주철거 대책 분담금 규모 등이 선도지구 결정에서 핵심 변수로 작용할 수 있다는 분석에 따른 것이다.

우선, 공공기여의 경우 정부가 아직 명확한 평가 기준을 제시하지 않은 데다 앞으로 공공기여분을 수치로 제시하더라도 공공기여 방식에 대한 가중치 등을 놓고도 시시비비가 끊이지 않을 수 있기 때문이다.

실제, 예컨대 분당의 경우 '1차 관문'인 주민 동의율이 큰 차이가 나지 않아 변별력을 발휘하기 어렵다는 점 때문에 가중치 배점을 받을 수 있는 공공 기여도를 높인다면 사업성은 나빠지고 추가로 부담해야 할 금액은 올라갈 가능성이 높다. 강남 재건축 대상 지역도 용적률을 높여 고층으로 짓더라도 분담금이 현 기준으로 5억 원에 달할 것이란 분석이 나오는데 1시 신도시 재건축 분담금이 유독 낮게 나올 근거는 없어 보인다는 시각도 있다.

전문가들은 정부가 공공기여 평가 관련 명확한 가이드라인을 사전 마련, 제시하지 않은 만큼 오는 11월 선도지구를 선정하게 되면 선정 결과를 둘러싼 공정성 논란이 가열될 공산이 큰 것으로 보고 있다. 공공기여 비율이 미확정인 상황에서 주민들이 선정 결과를 예측할 수 없는 데다 정성평가가 선정의 중요 변수로 작용할 것으로 예상된다는 이유에서다.

익명을 요구한 서울권 대학 부동산학과 교수는 "사실상 선도 지구 당락은 공공기여 부분 등에서 좌우될 것이므로 신청 단지들의 불안감이 커질 수밖에 없다"며 "이른바 깜깜이 신청보다는 사전에 기준을 제시하는 것이 합리적인 절차로 보인다"고 말했다.

국토교통부는 선도지구 신청서를 바탕으로 11월 최종 선도지구를 선정할 예정이다. 그러나 기준용적률과 공공기여 비율이 정해지지 않아 주민들의 불안이 커지고 있는 것으로 전해졌다. 공공기여 비율은 여전히 미확정이다.

선도지구로 선정된다 해도 넘어야 할 산은 많아 보인다. 정부가 '패스트트랙'을 약속해 행정적 처리를 빠르게 진행한다 해도 정작 철거와 이주 문제는 간단치 않다는 게 전문가들의 공통된 지적이다.

1기 신도시 중 사업성이 높다고 평가받는 분당의 경우 재건축에 대한 기대감이 크지만, 업계에서는 재건축 기간이 통상 10년 이상 걸리는 것을 고려할 때 정부 목표가 지나치게 낙관적이라는 지적이 나온다. 정부는 2027년 착공, 2030년까지 입주 목표를 내세웠다.

이주대책도 논란거리다. 수만 가구 이상의 대규모 이주가 필요한데, 정부의 구체적인 계획이 부족하다는 목소리가 제기된다. 공공기여와 공사비 상승 등으로 인해 사업성이 악화될 경우, 각종 분쟁과 사업 지연이 불가피하기 때문이다.

업계 관계자는 "서울 내 재건축 아파트도 공사비 인상, 분담금을 둘러싼 갈등으로 난항을 겪는 사례가 많다"며 "정부가 적극 지원한다고 하지만 용적률, 공공기여분 등에 대해 명확한 기준이 없는 상태에서 주민 동의가 진행된 만큼 추후 명확한 기준이 나오면 이를 두고 갈등이 발생할 여지도 있다"고 말했다. 이어 "공공기여 추가, 공사비 상승 등에 따라 사업성이 낮아진다면 각종 분쟁 발생 및 사업 지연 등이 발생할 수 있다"고 덧붙였다.

이런 가운데 1기 신도시 선도지구 선정에 따른 재건축 기대감이 증폭됨에 따라 1기 신도시와 인접해 있는 노원, 과천 등에도 부동산 과열 조짐이 보이고 있다. 투기적 수요에 선제 대응이 필요하다는 목소리가 나오는 이유다.

노원구는 오래된 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 주민들의 기대감이 높아지고 있다. 다만 노원구에서는 중산층과 서민층이 밀집한 지역 특성상 재건축 과정에서 발생하는 경제적 부담이 큰 문제로 떠오르고 있다.

경기도 과천시는 서울 접근성이 뛰어나 수요가 지속적으로 증가하는 곳이다. 이 지역에서도 재건축 진행 속도에 대한 불만과 함께 주거지의 급격한 변화에 대한 반발이 제기되고 있다.

부동산 전문가는 "재건축 선도지구 이야기가 나오기 전후를 비교해 보면 노원구는 기존 단지들의 매매가가 7%에서 10%, 과천은 10%~12% 이상 상승한 것으로 추정된다"라며 "시세 차익을 노린 투기꾼들이 매물을 선점하면서 실거주자들의 피해가 우려된다"고 지적했다.