덩치 커진 자이S&D 개발사업...책임준공 8배에 분양 리스크는 부담

상반기 개발사업 5건 총 9133웍원 수주분양불 책임준공 계약...분양 성적 따라 사업 성과 좌우

그래픽=박혜수 기자

자이S&D가 2000억원 안팎의 개발사업을 잇달아 수주하며 사업 규모를 키우고 있다. 수주잔고 확대와 실적 회복세 속에 책임준공 약정도 1년 새 8배 넘게 늘었다. 다만 수주한 개발사업 대부분이 분양대금으로 공사비를 받는 구조여서 분양 성적에 따라 자금 회수 부담이 커질 수 있다는 우려가 나온다.

19일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 자이S&D가 올해 공시한 개발사업 수주는 5건으로 총 9133억원이다. 이 가운데 하반기에만 3건을 따냈고 총 6147억원 규모다.

지난 7월 인천 영종하늘도시 A18블록 공동주택(1327억원)을 시작으로 8월 대구 수성구 범어동 주상복합(2003억원)과 경기 남양주 진접4지구 공동주택(2817억원)을 잇달아 수주했다. 지역별로는 인천·남양주 등 수도권 외곽 사업이 5718억원으로 63%를 차지했고, 나머지는 대구·부산 사업이다.

자이S&D의 개발사업은 최근 1~2년 새 덩치가 커졌다. 2022~2024년 계약한 대전 스카이자이르네(421억원), 과천 자이엘라 에디션(438억원), 강릉 자이르네 디오션(768억원), 범어자이르네(776억원) 등은 대부분 1000억원을 밑돌았다. 반면 지난해 5월 을지로3가 제1·2지구 업무시설(1844억원)을 시작으로 경북 상주 함창 공동주택(2398억원), 대구 감삼동 공동주택(2080억원) 등 2000억원 안팎의 사업이 이어졌다.

대형 사업이 이어지면서 수주 곳간도 빠르게 불어났다. 자이S&D의 6월 말 수주잔고는 3조2224억원으로 전년 동기 대비 51% 늘었다. 실적도 회복세다. 올해 상반기 영업이익은 204억원으로 지난해 상반기 133억원 적자에서 흑자로 돌아섰다.

다만 개발사업이 커지는 사이 책임준공 부담도 늘었다. 책임준공 약정은 정해진 기한을 지키지 못하면 약정 조건에 따라 시행사의 대출채무를 인수하거나 손해배상 책임을 질 수 있다. 자이S&D의 책임준공 약정은 6월 말 6건, 4756억원으로 1년 전 3건, 570억원에서 8배 넘게 늘었다. 동기간 해당 사업장의 대출잔액도 570억원에서 2560억원으로 불었다.

약정금액은 6월 말 자기자본의 67%에 해당한다. 1년 전에는 9% 수준에 그쳤다. 약정 6건 가운데 5건이 시행사가 발주한 개발사업이다.

분양대금에 기대는 계약도 많다. 올해 수주한 개발사업 5건 중 진접4지구를 뺀 4건(6316억원)이 분양불 계약이다. 검암역세권 B2블록과 해운대 중동, 영종하늘도시 A18블록, 범어동 사업장으로 분양대금이 들어와야 공사비를 받는 구조다. 공사 진행에 따라 대금을 받는 기성불과 달리, 분양이 부진하면 공사비 회수가 늦어질 수 있다.

결국 분양 성적이 변수가 될 전망이다. 자이S&D는 지난해 4분기 주택 부문 공사미수금과 관련해 대손상각비 268억원을 반영하며 분기 적자를 냈다. 특히 대구는 준공 후 미분양이 8월 말 기준 3375가구로 6개월 연속 전국에서 가장 많다. 감삼동 사업장이 있는 달서구는 전체 미분양이 1169가구로 대구에서 가장 많은 곳이다. 감삼동 사업에는 책임준공 확약까지 제공했다. 감삼동과 범어동 사업은 모두 분양불 계약이라, 분양이 부진하면 공사비 회수가 늦어지고 책임준공 기한 내 준공 부담도 커질 수 있다는 지적도 나오고 있다.

자이S&D 관계자는 "분양률이 저조한 상황에 공사비까지 오르는 건 최악의 경우"라며 "계약 전에는 공사비 등 여러 조건을 고려할 수 있지만 계약 후에는 성실히 이행해야 하는 만큼 중견 건설사들의 대응 방안은 제한적"이라고 말했다.

이어 "미분양이 발생하지 않도록 마케팅 등 다양한 노력을 하겠지만 분양은 정부 정책이나 주택시장 흐름의 영향을 가장 많이 받는다"며 "향후 수주 계약을 준비할 때는 이런 리스크까지 감안해 리스크를 낮추는 방안을 고민해 봐야겠다"고 덧붙였다.