공사비 상승, 조합원 간 갈등으로 번져

최근 공사비를 둘러싸고 조합과 시공사 간의 갈등이 심화되고 있다. 그 원인은 바로 2021년 8월부터 상승하기 시작한 기준금리상승과 2022년 2월 러시아의 우크라이나 침공 그리고 2023년 10월 하마스의 이스라엘 침공 등으로 불붙은 중동전쟁이 유가를 급등시키면서 우리에게는 금리 인상에 따른 이자 부담이 사업성을 악화시키고 있고 유가 급등이 건축 원자재 가격상승으로 이어져 정비사업 자체를 위협하고 있기 때문이다.

특히, 원자재 가격상승은 시공비 상승으로 이어져 조합과 시공사 간의 갈등으로 번지고 있으며 이는 결국 조합원들에게 추가 분담금으로 돌아와 조합원 상호 간에도 불신과 갈등이 비화되고 있다. 만약 처음부터 계약을 했던 시공사와 조합 간의 시공비 문제가 불거지지 않았다면 이러한 문제는 없었을 것이다. 그런데 문제는 추가 분담금을 해결하기 위하여 시공사와 조합 간에 사전 또는 사후 합의를 하더라도 조합원들은 조합 임원들을 믿지 못하여 해임을 추진하는 사례도 늘어나고 있다.

예를 들면 서울의 은평구 한 재개발조합을 비롯하여 경기도 수원의 재건축조합에 이르기까지 수도권에서 번지고 있는 원자재 가격상승에 따른 시공사와의 갈등이 조합원 간의 갈등으로 번지는 사례가 점점 늘어나고 있다. 물론 갈등의 내용도 다양하다. 수원의 한 조합 같은 경우에는 수원 도심부에 위치하면서도 세대수가 많고 면적도 꾀 큰 단지다. 그런데 최근 들어 조합과 시공사 간의 갈등이나 조합원 내부 갈등이 발생하면서 상당 기간 공사가 중단되거나 방치될 가능성도 있다.

이렇게 최근 내부 갈등이 발생하는 원인을 들여다보면 대부분 시공사와의 공사비 갈등이 조합 내부에서는 임원들의 불신임으로 비화되는 경우가 많고 그 내부 갈등이 깊어져 공사가 늦어지거나 소송까지 번지게 되는 사례도 있어 이미 이주를 한 단지들은 이에 따른 이자 증가 부담이 고스란히 조합원들에게 전가된다는 사실을 안일하게 생각하는 듯하다. 결국 몇몇 사람들의 욕심과 잘못된 판단은 많은 조합원들의 피해로 돌아간다.

수원의 한 단지는 지난 2017년 조합설립 이후 시공사를 선정하고 2021년 5월 사업시행인가를 받았으며 2022년 7월 말 관리처분인가를 통과한 이후 3개월도 되지 않아 이주를 시작해 2023년 2월에 이주를 모두 완료했다. 사업추진 상 예정대로라면 2023년도 철거를 마치고 공사를 착공할 수 있을 것으로 내다봤으나 지방공공기관과 진입로 문제로 몸살을 앓다가 이번에는 사업 구역 한가운데 위치한 초등학교 이전 문제가 발목을 잡고 있다.

현재 초등학교는 사업 구역 한복판에 있어 가장자리로 이전함으로써 아파트 배치를 효율화하기 위해 관할 교육청의 협조가 필요한 상황이다. 그러나 교육청에서는 학교를 다 완공한 이후에 학교 이전이 가능하다는 입장을 고수하고 있어 조합 측과 갈등을 빚고 있다.

한편 조합 측에서는 조합원 이주가 완료되어 철거까지 진행되는 마당에 조기 착공을 위해서는 초등학교의 이전 문제를 조기에 타결하고 시공사와의 합리적 공사비 협상이 진행되어야 추가 분담금을 줄일 수 있어 그 어느 때보다도 지금이 매우 중요한 시기라고 한다. 그런데 이번에는 돌연 조합원 일부에서 조합 임원 해임을 들고나왔다. 이들이 해임을 요구하는 사유는 초등학교 이전 지연 책임, 공사비 산정 착오로 인한 조합원 손해 증가, 무이자 사업비의 조합원 부담 등을 지적하고 있다.

그런데 조합 측에서는 초등학교 이전 지연 책임은 지속해서 교육청에 요구하고 있으며 공사비 산정 착오로 인한 조합원 손해 증가 문제는 공사비는 2022년도 관리처분계획 수립 당시를 기준으로 한 공시비이며 착공 시에는 그간 다른 조합의 사례에서 보듯 금리 인상과 원자재 가격상승 그리고 인건비 상승의 원인으로 증가가 불가피한 상황인데 이 모든 사항을 현 조합 임원의 책임으로 돌리고 있어 억울해한다. 특히, 2022년도 관리처분계획 수립 시에 계약한 계약서의 경우 최종 계약이 아님에도 해임발의자 측에서는 최종 계약으로 인지하고 경찰에 고소를 제기하였으나 불송치 결정이 내려진 바 있다. 이에 다시 이의를 제기하여 검찰에 송치된 상태다.


조합 측의 한 관계자는 분명한 것은 그동안 금리상승과 물가 상승 그리고 공사 지연에 따른 공사비 인상은 불가피한 상황이라며 조합원 다수의 이익을 위해서는 시공사와의 착공을 위한 본계약 협상 시 조합원에게 실질적인 도움이 되고 최대한의 이익이 돌아갈 수 있도록 협상하겠다고 한다. 아울러 시공사 측에서도 처음 계획된 시기보다 착공 시기가 많이 지연되면서 공사비 증액이 불가피한 실정이라고 말한다.

그러면서 이번 임원 해임으로 인해 시공사에 대한 부정적인 반대 세력이 조합을 장악할 경우 사실상 공사비 협상도 원활하지 않을 것이라고 예측하면서 해임은 내부적인 문제여서 특별한 입장을 밝힐 수는 없다고 한다. 이렇듯 공사 지연 등에 따른 이자 부담 등 무이자 사업비의 증가는 고금리가 지속되면서 더욱 증가하여 시공사도 조합도 해결을 위해서는 모두 뜨거운 감자가 되었다.

결과적으로 사업추진과 공사비 증가에 따른 조합원 간의 갈등은 사업 지연으로 이어지고 그 부담은 조합원들에게 돌아가 서로에게 부담을 줄 뿐이다. 이러한 갈등은 수원뿐만 아니다. 도심주택공급을 담당하는 재건축·재개발사업 상당수가 건설사와 조합 간의 갈등을 빚거나 표류한다. 6월 3일 한 언론사의 보도를 보면 서울 재건축·재개발사업 중 계획 확정 단계인 사업시행인가 단계 69곳을 확인한 결과 39.1%인 27곳이 2년 이상 사업이 지연되고 있는 것으로 나타났다. 공사비 문제가 사업 지연에 직간접적인 영향을 끼친 곳은 19곳이나 된다.

세간에 화제가 되었던 서울의 둔촌주공아파트 재건축사업 지역과 은평 대조1구역 재개발사업을 비롯하여 송파 진주, 서초 방배 등 이루 말할 수 없이 많다. 그동안 금리상승과 원자재 가격상승으로 인한 갈등은 원초적 갈등이 아니라 대외환경변화에 따른 갈등으로 국토부도 표준계약서를 발표한 바 있으며 계약서 작성 시 물가 변동의 반영 여부를 기술함으로써 분쟁을 사전에 막을 방법을 강구해야 한다. 그런데 시공사와의 갈등도 문제지만 이러한 문제가 내부 갈등으로 번지면서 조합원 상호 간의 갈등이 사업을 지연하게 만드는 원인이 되기도 한다. 따라서 정비사업을 추진하는 모든 단지 조합원들은 대승적 차원에서 조합과 합심하여 사업을 추진할 때만이 비용을 줄이고 사업 기간을 단축할 수 있다는 것을 알아야 한다.