국토부, 토허구역 실거주 유예 기한 1년 연장...세입자 갱신계약도 인정

세입자 갱신계약까지 유예 인정 확대입법예고 후 10월1일부터 시행임차인 주거 안정성 강화 조치

국토교통부 로고 (사진=국토교통부). 사진=국토부

국토교통부가 토지거래허가구역 내 세입자가 거주해 매수자가 입주하기 어려운 주택에 대한 실거주 유예 신청 기한을 당초 올해 말에서 내년 말까지 1년 늘리기로 했다. 더불어 기존에는 현재 임대차계약이 끝날 때까지만 유예를 인정했으나 앞으로는 갱신계약 기간까지 유예 범위를 넓혀 세입자의 주거 안정성을 함께 챙길 방침이다.

17일 국토부에 따르면 지난 5월 발표했던 실거주 유예 조치의 신청 기한(2026년 12월 31일)을 2027년 12월 31일까지 연장할 계획이다. 갱신계약(1회, 최대 2년)에 대해서도 유예를 인정하는 내용의 '부동산 거래신고법 시행령' 개정안을 18일부터 입법예고한다고 밝혔다.

개정안은 10월 1일부터 시행되며 시행일 기준으로 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다.

이번 조치는 지난 15일 여당 원내대책회의에서 나온 제안을 반영했다는 설명이다. 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화와 조정대상지역 매입임대 아파트에 대한 세제 혜택 단계적 폐지 등 최근 세제 개편에 따라 발생할 수 있는 주택 거래 부담을 덜고 임차인의 주거권도 함께 보호하기 위함이라 강조했다.

실거주 유예 신청 기한이 1년 늘어나면서 이번에 확대된 조치는 10월 1일부터 새로 신청할 수 있다. 허가를 받은 뒤에는 지난 5월 조치와 마찬가지로 4개월 안에 주택 취득 등기를 마쳐야 한다.

다만 조정대상지역 매입임대 아파트의 경우는 다르다. 의무 임대기간이 남아 있거나 투기과열지구 재건축·재개발로 조합원 지위 양도가 제한되는 등의 사유로 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 밀릴 수 있기 때문이다. 이런 경우에는 실거주 유예 신청 기간도 세제 혜택 적용 시점부터 15개월간 신청할 수 있도록 함께 조정된다.

유예 인정 범위도 넓어진다. 지금까지는 현재 임차인과 맺은 임대차계약이 끝나는 시점까지만 입주가 미뤄졌으나 앞으로는 여기에 더해 갱신계약(1회, 최대 2년)까지 추가로 유예를 인정받을 수 있다. 이에 따라 매수자는 시행일인 10월 1일부터 최대 3년 3개월 동안 입주를 미룰 수 있게 되며 늦어도 2029년까지는 입주를 마쳐야 한다.

구체적인 유예 기간 계산 방식은 갱신계약 여부에 따라 달라진다. 갱신계약이 없는 경우에는 시행일인 10월 1일 당시 맺은 임대차계약의 최초 종료일까지만 입주가 유예돼 시행일로부터 최대 2년인 2028년 9월 30일까지는 입주해야 한다. 반면 갱신계약이 있는 경우에는 시행일 당시의 최초 계약 기간에 갱신계약 종료일까지를 더해 유예 기간을 인정받는다.

다만 갱신계약을 유예 대상으로 인정받으려면 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다. 실거주 유예를 신청하기 전에 갱신계약을 체결해야 하고 그 갱신계약이 실거주 유예 신청 기간인 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 한다.

매수자 요건과 거주 의무는 지난 5월 조치와 동일하게 유지된다. 매수자는 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택 상태를 유지한 사람으로 한정되며 입주한 뒤에는 2년간 실거주해야 한다.

김이탁 국토교통부 1차관은 "이번 조치는 토지거래허가제의 실거주 원칙은 그대로 두면서 임대 중인 주택을 거래하는 과정에서 생기는 현실적인 어려움을 보완하고 임차인의 주거 안정성도 높이기 위한 것"이라며 "무주택 실수요자 요건과 2년 거주 의무는 유지해 실수요 중심의 거래가 이뤄지도록 하되 투기 수요는 철저히 차단하겠다"고 말했다.