매입임대 아파트 세 혜택 폐지···비아파트로 투자수요 이동할까

전문가들 평가 엇갈려···시장 영향 분석비아파트·비규제지역 투자 '풍선효과' 우려조정대상지역 매입임대 아파트 세제혜택 단계적 폐지

그래픽=박혜수 기자

정부가 조정대상지역 내 매입임대 아파트에 적용해온 양도소득세 특례를 단계적으로 폐지하기로 하면서 임대사업자의 투자금이 빌라와 오피스텔 등 비아파트로 이동할 지에 대해 관심이 쏠리고 있다. 아파트는 세부담이 커지지만, 비아파트와 비규제지역 주택에는 기존 특례가 유지되기 때문이다.

5일 정부가 지난 3일 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 조정대상지역 내 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 우대 혜택은 올해 10월 1일부터 단계적으로 폐지된다.

2027년까지 양도하는 주택에는 현행과 마찬가지로 양도세 중과 배제와 장특공제 우대율 50%가 적용된다. 2028년에는 중과세율이 절반 수준으로 적용된다. 개인은 2주택자의 경우 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상은 15%포인트가 가산된다. 법인은 10% 추가 과세를 적용받는다. 장특공제 우대율도 30%로 낮아진다. 이후에는 양도세 중과 배제와 장특공제 우대가 모두 종료된다.

임대의무기간이 남은 주택에는 별도의 유예기간을 둔다. 2027년 1월 1일 기준 임대의무를 이행하고 있는 주택은 의무기간 종료일부터 1년까지 양도세 중과 배제와 장특공제 우대율 50%를 그대로 적용받는다. 종료 후 1년 초과 2년 이내에 양도하면 우대율이 30%로 축소되고, 2년이 지나면 관련 특례가 모두 사라진다.

조정대상지역 내 아파트를 장기간 보유해온 임대사업자의 매도를 유도해 시장에 매물을 공급한다는 복안이다.

시장에서는 이번 개편에서 세제 특례 폐지 대상이 조정대상지역 내 매입임대 '아파트'로 한정됐다는 점에 주목하고 있다. 다세대·연립주택과 오피스텔 등 비아파트 매입임대주택은 물론 비규제지역 아파트에도 기존 특례가 유지되는 만큼 일부 임대사업자의 자금이 비규제 지역과 비규제 매물로 이동할 수 있다는 분석이 제기된다.

다만 전문가들의 전망은 엇갈린다. 규제를 피해 투자 대상이 아파트에서 비아파트로 바뀌는 '주택 유형별 풍선효과'가 나타날 수 있다는 관측이 나오는 반면, 침체한 비아파트 시장과 낮은 임대사업 수익성을 고려하면 신규 수요가 크게 늘기는 어렵다는 분석도 제기된다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "현재 아파트는 조정대상지역의 실거주 의무·토지거래허가구역 중첩으로 규제하기 때문에 사실 아파트에 투자하는 건 안 된다"며 "토지거래허가구역 안에서도 실거주 의무가 적용되지 않는 비아파트나 정비사업구역 내 빌라·다세대주택으로 투자수요가 이동할 경우 지역 간 풍선효과가 아닌 주택 유형 간 풍선효과가 나타날 수 있다"고 전망했다.

반면 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "현재 아파트는 매입임대 등록 대상이 안 되기 때문에 비아파트만 가능한데 임대사업 자체가 어려운 상황에 처해 있어서 비아파트 수요 확대도 극도로 제한적이다"라며 "재개발 구역에 매입하는 경우 등에 한해 수요가 없진 않은데 비아파트나 비규제지역 가입자들이 확대될 사안은 아니다"라고 선을 그었다.

매물 소화 가능성에 의문을 제기하며 세제 개편의 실효성 자체에 우려를 나타내기도 했다.

권대중 한성대 부동산학과 석좌교수는 "장기임대로 등록한 임대사업자들에게 장기보유특별공제 혜택을 없애고 올해 안에 팔지 못하면 양도세 감면 혜택까지 끝난다고 압박하고 있는데 정작 그렇게 판다고 해서 그 집을 누가 살지는 의문이다"라며 "아파트는 완공까지 적어도 5년, 10년 걸리기 때문에 비아파트 60㎡ 이하는 주택 수에서 배제해야 수요가 증가하고 무주택자가 들어갈 집이 생긴다"고 강조했다.