서울은 '로또 청약', 지방은 '공실'···분양 초양극화 심화

서울 신축 희소성 부각, 청약 경쟁 치열2만7000가구 비수도권 장기 미분양 심각프리미엄 브랜드·지역 중견사 간 실적 격차

수도권 한 모델하우스에 마련된 단지 모형을 관람객이 살펴보고 있다. 사진=이수길 기자 leo2004@newsway.co.kr

국내 분양 시장이 서울의 공급 절벽과 지방의 미분양 적체가 맞물리며 극단적인 양극화 국면으로 치닫고 있다. 서울에서는 수백 대 1, 수천 대 1의 경쟁률을 기록하는 단지가 속출하는 반면, 지방에서는 준공 이후에도 미분양이 해소되지 않는 '악성 재고'가 쌓이며 지역 시장이 위축되고 있다.

인허가 반토막 난 서울···공급 절벽이 부른 희소성

10일 국토교통부에 따르면 지난해 서울 시내 누적 분양 물량은 1만2654가구로, 전년(2만7083가구) 대비 53.3% 급감했다. 잠재 공급 물량 역시 감소 추세가 뚜렷하다. 지난해 서울 주택 인허가는 4만1566가구로 전년(5만1452가구) 대비 19.2% 줄었으며, 올해 들어서도 2월까지 3817가구에 그쳐 지난해 같은 기간(7627가구)의 절반 수준에 머물렀다.

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2025년 서울 분양 물량 전년 대비 53.3% 감소

서울 주택 인허가 1년 새 19.2% 감소

2월 기준 전국 준공 후 미분양 3만1307가구, 이 중 86.3%가 비수도권에 집중

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서울 대형 브랜드 단지 청약 경쟁률 수백 대 1 기록

분양가 높아도 신축 선호로 완판 행진 이어짐

반면 지방은 역세권·대형사 시공 단지도 미분양 사태 지속

맥락 읽기

서울은 공급 희소성에 따른 수요 집중 현상

지방은 수요 침체로 미분양 적체가 지역 경제에 부담

건설사들은 서울에 집중, 지방 사업은 연기 또는 포기

추가로 아파트를 공급할 수 있는 토지가 제한적인 상황에서 공급 감소는 희소성을 키우는 요인으로 작용하고 있다. 이로 인해 청약 시장에서는 경쟁률 상승과 함께 '청약 쏠림 현상'이 심화되는 모습이다.

한국부동산원 청약홈 집계를 보면 최근 1년간 서울에서 청약을 진행한 민간 아파트 16개 단지는 지역이나 시공사와 관계없이 모두 수십 대 1 이상의 경쟁률로 마감됐다.

고분양가 논란 무색... 서울 신축 '안전 자산' 인식 속 수만 명 몰려

특히 대형 브랜드 단지에 수요가 집중되고 있다. DL이앤씨가 서초구 서초동에 공급하는 '아크로 드 서초'는 일반분양 30가구 모집에 3만2973건의 청약이 접수되며 평균 1099대 1의 경쟁률을 기록했다.

포스코이앤씨가 시공하는 신길3구역 재개발 단지 '더샵 신길센트럴시티'는 227가구 모집에 7233명이 몰리며 31.86대 1의 경쟁률을 보였다.

또한 삼성물산이 강서구 방화동에 공급하는 '래미안 엘라비네'는 137가구 모집에 3855명이 신청해 228대 1을 기록했고, SK에코플랜트가 서대문구 연희1구역 재개발로 선보인 '드파인 연희'는 151가구 모집에 6655건이 접수돼 44.1대 1의 경쟁률을 나타냈다.

분양가가 인근 시세 대비 높게 책정되면서 초기에는 청약 부진 우려도 제기됐지만, 서울 신축 아파트를 '안전 자산'으로 보는 수요가 몰리며 대부분 단지가 완판 흐름을 이어가고 있다.

지방은 14년 만에 최악··· 대구·경남 '준공 후 미분양' 몸살

반면 지방 시장은 미분양 적체가 해소되지 못하며 부진한 흐름이 이어지고 있다. 국토교통부 조사 결과 2월 말 기준 전국 준공 후 미분양 3만1307가구 중 86.3%에 해당하는 2만7015가구가 비수도권에 집중돼 있다.

특히 대구와 경남 지역은 준공 이후에도 미분양 물량이 장기적으로 해소되지 않으며 위기감이 커지고 있다. 대표적으로 현대건설이 시공한 '힐스테이트 대구역 퍼스트 1·2차'와 DL이앤씨의 'e편한세상 센텀스퀘어' 등은 역세권 입지를 갖췄음에도 상당 물량이 미분양 상태로 남아 있는 것으로 알려졌다.

대구 수성구 역시 상황이 다르지 않다. '더샵 수성오클레어', '어나드 범어', '수성포레스트스위첸' 등 주요 단지들이 준공 이후에도 미분양 상태를 해소하지 못하고 있다.

경남 지역 역시 대형 건설사 및 중견 건설사 단지 다수가 미분양 상태로 남아 있으며, 일부 최근 분양 단지는 청약 경쟁률이 0.1대 1에도 미치지 못하는 등 극심한 수요 부진을 보였다.

할인 분양도 '냉랭'···대형사 '지방 사업권 포기' 속출

이미 준공 이후에도 공실이 장기간 이어지면서 일부 현장에서는 할인 분양이나 무상 옵션 제공 등 대응책이 나오고 있지만 시장 반응은 제한적인 상황이다.

이 같은 양극화 속에서 건설사들의 전략도 갈리고 있다. 대형 건설사들은 수익성이 확보된 서울 재건축·재개발 사업에 착공 물량을 집중하며 전년 대비 사업 비중을 확대하고 있다. 반면 지방 사업은 착공을 미루거나 사업권을 포기하고 중견 건설사에 넘기는 사례도 늘고 있다.

건설사 관계자는 "서울은 집이 없어서 난리고 지방은 집이 안 팔려서 난리인 기이한 구조가 고착화되고 있다"며 "지역별 시장 상황에 맞춘 정교한 핀셋 청약 지원 대책이 나오지 않는다면 지방발 손실에 따른 중견 건설사들의 연쇄 도산과 분양가 상승 속 주변 아파트값 역상승이라는 악순환이 나타날 것"이라고 지적했다.