"강남 사옥·태광타워 담았다"···하나오피스리츠 IPO 추진

단일 섹터 전략으로 구조 단순화

임대료 인상·공급 제한 강조

공모가 5000원···31일 청약

하나오피스리츠 기업공개(IPO) 기자간담회 현장

"기업들은 더 이상 여의도나 도심이 아니라 인재가 있는 강남으로 이동하고 있습니다."

박우철 하나자산신탁 리츠사업본부장은 20일 서울 여의도 페어몬트 앰배서더 호텔에서 열린 하나오피스리츠 기업공개(IPO) 기자간담회에서 이같이 말하며 오피스 자산 중심 투자 전략을 설명했다.

하나금융그룹 계열 하나자산신탁이 운용하는 하나오피스리츠는 그룹의 첫 공모 상장 리츠로, 강남 오피스를 기초자산으로 한다. 공모가는 5000원, 총 공모금액은 1260억원 규모다. 기관 수요예측은 23~24일, 일반 청약은 31일부터 이틀간 진행되며 상장은 4월 17일로 예정돼 있다.

기초자산은 하나금융그룹 강남사옥과 태광타워다. 강남역과 역삼역 인근에 위치한 오피스로, 핵심 업무권역(GBD)에 자리한 자산이다. 특히 강남사옥의 경우 하나금융 계열사가 상당 부분을 임차하고 있어 공실 리스크를 낮춘 형태다.

이번 리츠는 오피스 단일 섹터 전략을 전면에 내세웠다. 박 본부장은 "한국 리츠 시장 규모에서는 물류·호텔·오피스를 혼합하기보다 하나의 섹터에 집중하는 것이 투자 판단에 더 명확하다"며 "전략이 자주 바뀌는 리츠보다 단순하고 일관된 구조가 중요하다"고 짚었다.

오피스 수요에 대해서는 구조적 변화가 이어지고 있다고 설명했다. 그는 "과거에는 공장이 있는 곳으로 사람이 이동했다면 지금은 인재가 있는 곳으로 기업이 이동한다"며 "강남권 오피스가 기업 활동의 중심 역할을 하고 있다"고 밝혔다.

임대수익 구조도 강조했다. 회사 측은 대부분 임대차 계약에 물가 또는 최소 3% 수준의 임대료 인상 조건이 반영돼 있어 장기적인 현금흐름이 안정적이라고 설명했다.

공급 측면에서는 제한적인 시장 환경을 근거로 들었다. 박 본부장은 "오피스 개발은 인허가와 공사 기간을 포함하면 최소 5년 이상이 소요된다"며 "단기간 내 강남권 신규 공급은 제한적"이라고 말했다.

밸류업 전략도 제시됐다. 회사는 리모델링과 임대료 조정 등을 통해 자산 가치를 높이는 '코어 플러스(Core+)' 전략을 적용해 왔으며, 실제 보유 자산에서도 임대료 인상과 임차인 교체를 통해 수익성을 개선하고 있다고 언급했다.

배당은 공모가 기준 연 6.5%(5년 평균), 7.5%(10년 평균)를 목표로 제시했다. 공모가는 자산가치 대비 약 13% 할인된 수준이라는 점도 투자 포인트로 거론됐다.

다만 제시된 수익률과 자산가치 상승 전망은 금리 수준과 임대시장 상황 등에 영향을 받을 수 있다.