부동산 PF 산업 구조 선진화 나선다···자기자본 20%까지 상향

정부 '부동산 PF 제도 개선 방안' 마련

PF 안정성 높이고 주택공급 활성화 목표

현물출자 통한 안정적 사업구조 마련 핵심

[DB 금융위원회, 금융위 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 현재 3∼5% 수준인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 늘리는 방안을 유도해 나가기로 했다.

정부는 14일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 '부동산 PF 제도 개선 방안'을 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 관계 부처 합동으로 발표했다.

부동산 PF는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로 약 230조원 규모로 이 중 약 70%가 주거시설이며 주택 공급과 건설투자의 주요 수단으로 활용됐다.

선진국은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30~40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF 대출을 받으나 우리는 단기수익 추구 경향과 디벨로퍼의 영세성으로 인해 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리인 브릿지대출을 받아 진행해 왔다.

이 같은 저자본·고보증 구조는 부동산 경기 위축, 사업 여건 악화 등 환경변화에 취약하고 시행사, 건설사, 금융사로 리스크 확산할 수 있어 문제가 돼왔다.

이번 정부의 '부동산 PF 제도 개선 방안'의 핵심은 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도하는 것이다. 정부는 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리기 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자 하도록 유도한다는 방침이다.

이를 위해 앞으로 조세특례제한법을 개정해 PF사업에 현물출자 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용한다. 미국의 경우 토지주의 현물 출자 시 과세를 이연시켜주는 업리츠 방식을 1992년 도입해 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가하는 등 질적·양적 성장을 유도했다.

정부는 내년부터 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도 사업 후보지를 공모하고 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅을 진행할 예정이다.

또한 정책사업 추진에 토지주가 현물 출자 시 LH 매입 확약을 통해 사업성을 보완하고 공공기관이 디벨로퍼·AMC로 참여하는 등 지원에 나선다.

금융당국은 브릿지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감, 분양가 인하 및 사업 안정성이 제고되고 유휴토지를 통해 임대주택, 신산업 투자 촉진 및 국민 투자 기회가 확대될 것으로 기대하고 있다.

이 밖에 정부는 인센티브 등을 통한 자본 확충도 지원한다. 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장은 PF 보증료를 할인해 주고 은행·보험법령을 개정해 자회사 소유, 간접투자 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 마련한다.

PF 대출 시 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안도 개선안에 포함됐다. 상호금융·새마을금고·여전사 등 리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토할 예정이다.

내년 상반기 금융권 TF를 통해 PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해 위험가중치와 충당금 규제도 정비한다. 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 마련하는 한편 부동산PF 익스포져에 대한 한도 규제도 정비한다.