정부의 지방 미분양 대책 실효성 있나

정부는 지난 8월 8일 "국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안"을 발표하였다. 대책발표 배경에는 일부 지방의 주택가격 하락에도 불구하고, 서울‧수도권 위주로 주택가격 상승세가 지속 발생하는 등 매수심리 회복세를 보이고 있으며 특히, 서울은 선호단지·저가매물 위주로 매수 문의가 집중되며 매도 희망 가격이 상승하는 등 매도자 우위 시장의 모습을 보이고 있다.

이러한 현상은 인천광역시를 비롯하여 부천, 성남, 수원 등 수도권으로 번지고 있는 양상이다. 최근에는 강남지역에서 역대 최고가 매매가 나타나는 등 시장 불안 조짐이 나타나고 있다. 따라서 서울·수도권 아파트 매매시장은 상승세가 확대되고, 非아파트·지방 주택 매매시장은 침체되는 차별화 양상이 나타나 장단기적으로 지역별·유형별 맞춤형 대응이 필요한 시기라고 판단한 정부는 부동산 시장이 더 불안해지기 전에 부동산 시장을 안정화시키고자 국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 방안을 시의적절하게 내놓았다.

이번 대책은 부동산 시장 전반에 광범위하게 내놓았지만 그중 미분양 주택에 대한 대책은 다소 미흡한 듯 아쉬웠다. 정부는 시행·시공사 및 재무적 투자자가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입·운영하여 미분양 리스크를 해소하겠다는 것이다. 또한 지원 내용으로는 CR리츠가 미분양을 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세·종부세 등 세제지원을 하며 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 HUG 모기지 보증 가입도 허용한다는 것이다.

아울러 지방 준공 전 미분양 PF보증지원도 확대한다. 시공사별 최대 미분양 PF 대출 보증한도도 한시 확대한다. 그리고 지방 준공 후 미분양을 구입하는 수요자에게도 임대주택으로 등록하는 경우 세 부담 경감도 추진한다. 정부의 이러한 대책은 CR리츠를 통한 매입 촉진과 건설사 지원방안 그리고 수요확대 방안으로 분명 고민에 고민을 거듭하고 내놓은 대책일 것이다.

문제는 국토부가 발표한 주택통계 자료를 보면 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만4037호로 전월 대비 2.6% 증가하였으며, 악성 미분양 주택인 준공 후 미분양은 1만4856호로 전월 대비 12.3% 증가하였다고 발표하였다. 서울과 수도권은 주택시장이 살아나면서 가격이 상승하고 있는데 지방은 오히려 미분양 주택이 증가하고 준공 후 미분양 주택도 증가하고 있다. 정부가 발표한 자료이니 정부도 지방 미분양 주택에 대한 심각성을 알고 있을 것이며 그나마 이번 대책에서 미분양 대책이라고 CR리츠를 본격 도입하여 지방 미분양 주택을 매입하여 임대주택으로 활용할 수 있도록 지원한다며 발표하였다. 뿐만 아니라 지방 준공 전 미분양 주택은 PF보증을 확대하여 지원하고 준공 후 미분양에 대해서는 세 부담 경감을 통하여 지원한다고 발표했다.

우선 준공 전 미분양 주택 감소 대책과 준공 후 미분양 주택으로 구분하여 대책을 내놓았어야 했다. 첫 번째 준공 전 미분양 주택에 대한 대책으로는 지난 2009년 2월 12일 정부의 2·12대책을 상기할 필요가 있다. 당시 2009년 1월 미분양 주택이 약 16만6000가구에 이르자 정부는 그해 2월 12일부터 연말까지 미분양 주택을 구입하는 경우 취득세 50% 감면과 양도세 5년간 면제 혜택을 주면서 미분양 주택이 많이 줄어들었다.

이러한 대책은 2012년 이명박 정부에서도 똑같이 9월 10일 9·10 대책으로 내놓아 미분양 주택을 역시 감소시켰다. 미분양 주택이 분양되지 않으면 건설사들은 당장 원자재 값도 못 주지만 인건비도 지불하지 못한다. 또한 PF 이자는 물론 원금도 상환하지 못한다. 결국 시간이 지나면 건설사는 부도가 날 수밖에 없다. 정부는 이를 막기 위해 PF보증을 늘리겠다고 하지만 선제적으로 미분양 주택을 해소할 수 있는 강력한 대책이 우선되어야 한다. 물론 건설사도 자구 노력이 필요하다.

또 한 가지는 준공 후 미분양 주택에 대한 대책이다. 이를 해소하는 방안으로 CR리츠를 통하여 해소하겠다는 것이지만 이는 한계가 있다. 물론 준공 후 미분양 주택은 투자 후 곧바로 임대를 놓을 수 있어 좋은 점은 있다. 문제는 악성 미분양 주택이 약 1.4만 가구 소진에는 분명히 도움이 되겠지만 준공 전 미분양된 전국 약 7.4만 가구에는 CR리츠가 큰 도움이 되지 않을 수 있다. 왜냐면 준공 전 주택은 투자 후 당장 수익이 발생하지 않기 때문이다. 따라서 준공 전이던 준공 후든 미분양 주택에 대한 정부의 정책은 좀 더 수요진작을 위한 강력한 대책이 있어야 한다.

여하튼 이번 8·8 대책은 국토부가 부동산 시장 안정화를 위한 대책으로 내놓았다. 물론 당장 시장이 안정화될 대책은 규제밖에 없지만 규제보다는 시장 활성화를 택한 국토부가 많은 고민에 고민을 했을 것이다. 미분양 대책도 그중 하나이지만 이번 대책으로 부동산 시장이 안정화될 수 있기를 기대한다.