국민 대토론회 이후 부동산 정책 윤곽···정부가 꺼낼 카드는

李대통령, 오는 23일 부동산 대토론회 주재공급 속도 높이고 금융규제 개선···후속 대책 윤곽 주목보유세·양도세 개편 거론···세제 손질 방향 관심

그래픽=박혜수 기자

이재명 정부가 오는 23일 부동산 국민 대토론회를 계기로 공급·금융·세제를 아우르는 부동산 후속 정책 마련에 속도를 낸다. 정부는 주택 공급 확대를 위한 제도 개선과 정비사업 금융 규제 보완, 비아파트 시장 활성화, 부동산 세제 개편 등 시장에서 제기된 의견을 수렴해 이달 말 발표할 후속 대책과 세제개편안에 반영할 것으로 예상된다.

13일 관련 부처에 따르면 이재명 대통령은 오는 23일 부동산 국민 대토론회를 주재한다. 이에 앞서 국토교통부는 14일, 금융위원회는 15일, 재정경제부는 16일 각각 주택 공급, 금융, 세제를 주제로 사전 공개 토론회를 열어 국민과 전문가들의 의견을 수렴한다.

새 정부가 이번 토론회에서 가장 중점을 둘 것으로 예상되는 부분은 새로운 대책 발표보다 기존 대책의 실행력을 높이는 방안이다. 공급과 금융, 세제 전반에 걸쳐 제도 개선 요구가 제기되고 있는 만큼 정부도 후속 대책은 시장의 체감도를 높이는 방향에 초점을 맞출 것으로 예상된다.

공급 속도 제고 무게···금융 규제 손질도 관심

우선 공급 분야에서는 3기 신도시와 공공택지 사업의 속도를 높이는 방안이 유력하게 거론된다. 정부가 새로운 택지를 대거 발표하기보다 기존 공급 계획의 착공과 입주 시기를 앞당기는 데 정책 역량을 집중할 가능성이 높다는 분석이다.

이를 위해 보상 절차와 인허가 기간을 단축하고 환경영향평가, 문화재 조사 등 사업 지연 요인을 최소화하는 방안이 논의될 수 있다. 사업 단계별 행정 절차를 병행하거나 관계기관 협의를 간소화하는 방식도 검토 대상이 될 것으로 예상된다.

공공주택 공급 방식에도 변화가 있을 가능성이 있다. 공공기관이 직접 사업을 추진하는 비중을 확대해 공급 속도를 높이는 방안이 거론되는 반면, 이에 따른 공공기관의 재무 부담을 어떻게 관리할 것인지는 향후 과제로 남을 전망이다.

단기간 공급 확대를 위한 현실적인 대안으로는 비아파트 시장 활성화가 꼽힌다. 전세사기 이후 빌라와 연립, 다세대주택 시장이 크게 위축되면서 착공과 인허가 물량이 급감했고, 이는 중장기적으로 도심 주택 공급 감소로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있다.

정부는 금융과 보증 지원을 확대하고 제도 개선을 통해 민간 공급을 유도하는 방안을 검토할 가능성이 있다. 특히 도시형생활주택과 생활형 숙박시설, 공실 오피스와 상가 등을 주거용으로 활용하는 방안도 단기 공급 확대 수단으로 다시 논의될 수 있다는 전망이 나온다.

업계에서는 아파트 공급은 실제 입주까지 상당한 시간이 필요한 반면 비아파트는 상대적으로 공급 기간이 짧은 만큼 수급 불균형을 완화할 수 있는 현실적인 대안이 될 수 있다고 보고 있다.

도시정비사업 금융 규제 개선도 핵심 의제로 꼽힌다. 재건축·재개발 사업은 관리처분계획 인가 이후 이주비와 사업비 조달이 원활하지 않을 경우, 이주와 철거, 착공이 연쇄적으로 지연되는 구조다. 이에 따라 업계에서는 이주비 대출과 전세퇴거자금 대출 규제를 합리적으로 개선해야 공급 속도를 높일 수 있다는 요구를 지속적으로 제기해 왔다.

정부 역시 공급 확대 기조를 유지하고 있는 만큼 정비사업 금융 지원을 일부 보완하는 방안을 검토할 가능성이 있다는 관측이 나온다. 다만 가계부채 관리 기조와의 충돌을 고려하면 규제를 전면 완화하기보다는 실수요자와 사업 단계별 특성을 반영한 제한적 개선이 이뤄질 가능성이 높다는 분석도 제기된다.

전월세시장 안정 역시 공급 정책과 맞물려 논의될 가능성이 높다. 시장에서는 임대주택 공급 감소와 비아파트 시장 위축으로 전월세 매물이 줄어들면서, 일부 임차 수요가 매매시장으로 이동했고, 이는 수도권 일부 지역의 가격 상승 압력으로 이어졌다는 분석이 나온다.

이에 따라 정부는 공공임대 공급 확대와 함께 비아파트 공급 정상화, 공실 활용 등을 병행해 임대시장 안정 기반을 마련하는 방안을 검토할 가능성이 있다.

세제 개편도 관심···보유세 손질 여부 주목

이번 토론회 이후 가장 관심을 끄는 분야 가운데 하나는 세제 개편이다. 정부는 이달 말 세제개편안을 발표할 예정인 만큼 토론회에서 제기된 의견이 세제 개편 방향에 반영될 가능성이 거론된다.

시장에서는 종합부동산세 공정시장가액비율 조정과 보유세 체계 개편 여부에 관심이 집중되고 있다. 공정시장가액비율을 조정할 경우 세율을 바꾸지 않고도 과세표준이 달라져 세 부담에 영향을 줄 수 있기 때문이다.

양도소득세와 장기보유특별공제 제도 역시 손질 가능성이 제기된다. 실거주와 투자 목적을 구분하는 방향으로 공제 제도를 재설계하거나 등록임대사업자에 대한 세제 혜택을 일부 조정하는 방안 등이 논의될 수 있다는 관측이 나온다.

다만 보유세와 거래세를 동시에 강화할 경우 거래 위축과 매물 감소 등 시장 부작용이 나타날 수 있다는 우려도 적지 않다. 이에 따라 보유세와 거래세 간 균형을 어떻게 맞출 것인지가 세제 개편의 핵심 쟁점으로 떠오를 전망이다.

"토론회 이후가 중요···실행력이 정책 성패 좌우"

전문가들은 이번 토론회가 단순한 의견 수렴에 그쳐서는 안 된다고 입을 모은다. 주택 공급 확대와 비아파트 활성화, 정비사업 금융 규제 개선, 세제 개편 등은 그동안 시장에서 지속적으로 제기돼 온 과제들이다. 결국 정책의 성패는 새로운 대책을 얼마나 많이 발표하느냐보다 토론회에서 제시된 의견을 실제 제도 개선과 공급 일정 단축으로 얼마나 연결하느냐에 달려 있다는 평가다.

송승현 도시와경제 대표는 "새 정부 출범 이후 부동산 정책은 규제 중심의 '탑다운(Top-down)' 방식으로 추진되는 모습이 강했다"며 "이번 국민 대토론회는 정책 결정 과정에 시장과 국민의 의견을 반영하겠다는 점에서 의미가 있다"고 말했다.

이어 "다만 토론회가 단순한 의견 수렴에 그친다면 정책에 대한 체감도와 효능감은 떨어질 수밖에 없다"며 "공급 절차 단축이나 정비사업 금융 규제 개선, 세제 보완 등 현장에서 제기된 의견이 실제 제도 개선으로 이어져야 토론회의 의미도 살아날 것"이라고 덧붙였다.