인허가·착공 줄줄이 둔화···이주비 대출까지 막히며 서울 공급 경고등

정비사업 43곳 중 39곳 자금 조달 어려움 호소정부 추가 대책에도 단기 해결 한계

서울 아파트 단지 전경. 사진=강민석 기자 kms@newsway.co.kr

서울 주택 공급 여건이 악화되는 가운데 정비사업 이주 단계에서의 자금 조달 어려움이 도심 공급 지연 요인으로 작용하고 있다는 지적이 나온다. 다만 전문가들은 최근 공급 둔화가 대출 규제뿐 아니라 금리, 건설비 상승, 분양시장 침체 등 복합적 요인이 맞물린 결과인 만큼 원인을 종합적으로 살펴볼 필요가 있다고 보고 있다.

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1주택자 LTV 40%, 다주택자 대출 사실상 제한, 한도 6억원으로 묶여

일부 조합은 시공사 보증 통한 2금융권 대출 검토하지만 높은 금리 부담

이주 지연 시 사업 전체 일정 차질, 내년까지 5만 가구 이상 지연 가능성

반박

모든 정비사업장이 동일한 어려움 겪는 건 아님

전세금 낮은 지역, 자금 여력 있는 조합원은 이주 가능

자산 매각, 임시 거주 등 다양한 대응 사례 존재

향후 전망

정부 추가 부동산 대책 예고, 유휴부지·국공유지·그린벨트 활용 검토

중장기 공급 기반 확충엔 도움, 단기적으로 이주·자금 문제 해소 없으면 효과 제한적

전세 가격 상승에는 공급 외에도 금리, 임대차 제도 변화 등 복합 요인 작용

29일 서울시에 따르면 시가 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳을 조사한 결과 39곳(약 3만1000가구)이 이주비 조달 과정에서 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다. 이는 정부의 가계부채 관리 강화 기조에 따라 주택담보대출 규제가 적용된 영향이 크다는 분석이다.

현재 정비사업 현장에는 6·27 가계부채 관리 강화 방안과 10·15 주택시장 안정화 대책 이후 강화된 대출 규제가 적용되고 있다. 1주택자의 경우 주택담보대출비율(LTV) 40%, 다주택자는 사실상 대출이 제한되며 대출 한도도 6억원으로 묶여 있다. 업계에서는 서울 주요 정비사업 지역의 전세금 수준을 고려할 때 일부 조합원에게는 이주에 필요한 자금이 충분하지 않을 수 있다고 보고 있다.

다만 모든 정비사업장이 동일한 어려움을 겪는 것은 아니라는 반론도 있다. 상대적으로 전세금이 낮은 지역이나 기존 자금 여력이 있는 조합원의 경우 이주가 가능하며 이주비 대출 외에도 자산 매각이나 임시 거주 등 다양한 방식으로 대응하는 사례도 있다는 것이다.

일부 조합은 시공사 보증을 통한 제2금융권 추가 대출을 검토하고 있지만 제1금융권보다 높은 금리로 인해 이자 부담이 커지는 점은 부담 요인으로 지적된다. 업계 관계자는 "금리 수준과 향후 시장 불확실성을 감안하면 추가 대출 결정에 신중해질 수밖에 없다"고 말했다.

정비사업 이주는 착공으로 이어지는 핵심 단계다. 통상 규제가 없더라도 1년 이상 소요되는 경우가 많아 이주가 지연될 경우 전체 사업 일정에 영향을 줄 수 있다. 이에 따라 내년까지 이주 및 착공 일정에 차질이 발생할 가능성이 있는 물량이 5만 가구를 웃돌 수 있다는 전망도 나온다. 다만 이는 시장 상황에 따른 추정치로 실제 지연 규모는 사업장별 여건에 따라 달라질 수 있다는 설명이다.

공급 관련 지표 역시 둔화 흐름을 보이고 있다. 국토교통부의 '11월 주택 통계'에 따르면 주택 인허가는 전년 대비 약 46% 감소했고, 착공 물량도 15.6% 줄었다. 전문가들은 인허가 감소가 중장기 공급 축소로 이어질 수 있다는 점에는 공감하면서도, 착공 감소에는 분양시장 침체와 건설비 상승, 프로젝트파이낸싱(PF) 경색 등의 영향도 함께 작용했다고 분석한다.

이 같은 공급 둔화 우려 속에 전·월세 시장에서도 변화가 감지되고 있다. 일부 지역에서는 정비사업 지연과 입주 물량 감소에 대한 우려가 선반영되며 전세 가격이 오르는 사례가 나타나고 있다. 다만 전세 가격 상승에는 금리 하락 기대, 임대차 제도 변화, 수요 회복 등 다른 요인도 함께 작용하고 있어 공급 문제만으로 설명하기는 어렵다는 지적도 있다.

정부는 곧 추가 부동산 대책을 발표할 것으로 예상된다. 시장에서는 유휴부지 활용, 국·공유지 개발, 그린벨트 조정 등 공급 확대 방안이 다시 검토될 가능성이 거론된다. 이에 대해 전문가들은 중장기 공급 기반 확충에는 도움이 될 수 있지만 정비사업 현장에서 제기되는 이주·자금 문제를 직접적으로 해소하지 못할 경우 단기 공급 효과는 제한적일 수 있다고 보고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "이주비와 중도금 대출 규제가 정비사업 자금 흐름에 부담으로 작용하는 측면은 분명하다"면서도 "다만 공급 둔화는 여러 요인이 맞물린 결과인 만큼 대출 예외 기준을 명확히 하는 한편 PF 등 건설자금 시장 안정 대책을 병행할 필요가 있다"고 말했다.