정비사업 규제완화···투기도 예방해야

정부는 지난 1월10일 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안'을 발표해다. 2024년 첫 번째 부동산 관련 대책이다. 이번 정책은 정부가 1기 신도시특별법 지원과 함께 도심 주택공급에 방점을 두고 발표한 것이다. 특히, 이번 대책은 재건축 규제 완화를 통하여 주택공급을 늘리겠다는 의지가 보인다. 현재의 재건축은 안전진단이 통과된 이후 정비구역 입안이 가능하다. 그러나 정부는 이를 개선해 사업 초기 안전진단을 실시하지 않아도 정비사업 착수가 가능토록 개선하고 인허가도 패스트트랙을 도입해 사업 기간을 단축하겠다는 것이다. 이렇게 하면 2027년까지 약 95만호(기존 대비 + 65만호, 2022년 기준 30년 이상 아파트 173만 호)의 주택을 착수할 수 있어 주택공급 기반을 확충할 수 있다고 보고 있다. 한마디로 정체된 정비사업의 활성화를 위해 규제를 없애고 주택공급을 늘리겠다는 것이다.

이번 대책은 고금리, 고물가 등 어려운 경제 여건 속에서 내수경제 활성화에 도움이 될 것이며 1기 신도시 특별법이 발효된 이후 사업의 속도를 가속화 시키겠다는 취지는 매우 바람직한 대책이다. 지난 2021년 8월부터 상승하기 시작한 금리는 아직 고금리를 유지하고 있다. 이로 인해 국토교통부가 발표한 자료를 인용하면 건설시장은 지난해 1월부터 11월까지 인허가는 29.4만호로 전년 대비 37%나 감소하였으며 착공 건수 역시 17.0만호로 전년 대비 52%나 감소하였다. 이러한 현상이 장기화할 경우 건설산업은 물론 지역경제까지도 악영향을 미칠 수 있으며 향후 주택시장이 살아날 경우 공급부족 현상으로 가격이 급등할 수 있다. 따라서 지속적 정부의 분양가상한제 폐지, 재건축초과이익환수제 완화, 안전진단 개선 등 지속적인 규제 완화 속에 차질 없는 주택공급을 하겠다는 정부의 의지가 보인다.

이번에 정부가 재건축사업의 허가 및 착수 진행 과정을 획기적으로 바꾸려는 것은 사업 기간 단축이 바로 주택공급과 연결되어 있기 때문이다. 통상 재건축은 조합결성을 통한 민간사업자 방식으로 아무리 빨리 사업을 추진해도 7~8년, 10년이 소요되는 장기간 사업이다. 따라서 사업 기간을 단축할 수 있는 방법은 바로 규제 완화라고 판단한 것이다. 지금까지의 사업추진 단계는 먼저 안전진단을 통과해야 재건축 정비사업을 하겠다는 입안 제안을 할 수 있었으며 이후 정비구역으로 지정이 되고 인허가권자인 지방자치단체장의 정비계획이 수립되어야 정말 사업이 추진되는 것이다. 이후의 과정은 추진위원회 구성, 조합설립신청과 인가 그리고 사업인가, 사업 인가를 받고 나면 정비사업은 조합방식이기 때문에 관리 처분 절차를 거처야 하며 이주, 철거, 착공, 신축 그리고 준공 후 입주의 순서로 사업이 진행된다. 그래서 너무 시간이 많이 소요되며 장기간 사업이다.

정부는 이번에 정비사업을 하고자 하면 안전진단 없이 입안 제안을 하고 정비구역 지정과 계획수립을 하면 바로 사업인가와 관리 처분까지 단숨에 할 수 있게 하겠다는 것이다. 중간 단계가 생략되거나 다음에 보완하면 된다. 한마디로 준공 후 30년만 지나면 추진위원회를 구성할 수 있고 정비구역 지정 전이라도 조합신청이 가능하며 조합설립인가는 정비구역 지정과 병행하여 가능하게 한 것이다. 여기에 안전진단도 그동안 구조안전진단 때문에 사업을 추진하지 못했다면 이제는 그럴 가능성은 작아진다. 이전 정부에서는 투기를 막고자 안전진단의 항목 중 구조안전진단 항목 비율을 50%(건축 마감 및 설비 노후도 25%, 주거환경 15%, 비용 측면 10%)로 강화하면서 재건축이 어렵게 되었었다. 그러나 이번 정부에서는 구조안전진단 30%, 설비 노후도 30%, 주거환경 30%, 비용 측면 10%로 구성 비율을 고루 배분해 재건축이 쉽게 추진될 수 있도록 한다는 것이다.

이렇게 토지 등 소유자들이 재건축을 원할 경우 사업을 무리 없이 추진할 수 있도록 규제완화하는 것은 매우 바람직하다. 그러나 재건축 규제 완화는 순기능도 있지만 역기능도 있다. 먼저 순기능은 건물은 시간이 지나면 점점 물리적으로 노후화한다. 하지만 이것보다 중요한 것은 기능적 측면의 노후화다. 최근의 주택들은 점점 고급화, 기능화, 첨단화로 바뀌고 있어 삶의 질적 향상을 위해서도 재건축은 꼭 필요하다. 그뿐만 아니라 도심지 주택지가 부족한 현실을 감안하면 재건축은 주택공급 차원에서도 최소한의 순기능이 있다. 그리고 도시가 슬럼화되는 것을 방지하기 위한 차원에서 도시미관 개선과 일자리 창출 등으로 지역경제 활성화에도 순기능은 있다.

그러나 순기능만 있는 것은 아니다. 재건축으로 인해 쫓겨나는 사람들이 있다. 이들에 대한 주거 안정 대책이 필요하며 멀쩡한 주택을 마구잡이 재건축으로 헐고 새로운 주택을 짓는 경우도 있을 것이며 이로 인해 투기가 일어날 수 있다. 따라서 이에 대한 정부의 대책은 꼭 필요하다. 또 한 가지는 지금의 주택이 재건축되고 나면 새로운 주택은 당연히 자산가치가 높아진다. 이렇게 되면 집 없는 사람들 입장에서는 빈부격차만 더 벌어져 사회적 박탈감과 소외감을 느낄 수 있기 때문에 재건축사업이 진행되면서 단지별로 혜택을 받은 만큼 그 이상 임대주택을 공급하게 하거나 일반 분양주택을 더 공급하게 하여 집 없는 사람들과 상생할 수 있는 세상을 만들어야 한다. 재건축은 개인의 재산권과 관련이 있지만 결국 부동산은 사회성과 공공성이 있기 때문에 국가와 사회를 위한 사업이 되어야 하며 투기와 빈부격차만 더 벌어지는 사업이 되어서는 안 된다. 그래서 정부는 규제 완화도 좋지만 지속적 시장 모니터링을 통하여 투기가 일어나면 곧바로 규제할 수 있는 대응책도 강구되야 한다.