모아타운 규제 풀고 민도복 키우고···도심 정비사업 선택지 확대

광진구 구의동 민도복·모아타운 사업 동시 추진

용적률 최대 700%···규제 완화로 사업성 개선

공공기여·분담금·주민 동의 등은 사업 진행 변수

모아타운, 민간도심복합개발이 추진 중인 서울 광진구 구의동. 사진=박상훈 기자

재개발 추진이 어려웠던 서울 노후 저층 주거지들이 새로운 개발 방식으로 돌파구를 찾았다. 민간도심복합개발(민도복)과 모아타운을 활용해 주택 공급을 늘리려는 움직임이 이어지고 있다.

1일 업계에 따르면 재개발이 어려운 노후 주거지를 중심으로 민도복과 모아타운이 대안으로 부상하고 있다. 민도복은 준주거지역으로 용도지역을 상향하면 용적률을 최대 700%까지 높일 수 있고, 모아타운은 여러 소규모 정비사업을 묶어 기반시설 정비와 주택 공급을 함께 추진할 수 있다. 용적률 완화와 절차 간소화로 사업성을 끌어올릴 수 있다는 점이 강점으로 꼽힌다.

모아타운 1호 준공 지역인 서울 광진구 구의동 일대에는 민도복과 모아타운을 활용한 정비사업이 동시에 추진되고 있다. 도시정비사업 전문 PM업체 닥터빌드는 구의동 일대 약 3만3000㎡ 규모 부지에서 민도복 사업을 추진하고 있으며, 기존 주택을 정비해 약 1550가구를 공급하는 방안을 검토하고 있다.

민도복은 '도심 복합개발 지원에 관한 법률'을 근거로 역세권과 노후 주거지 등 개발 잠재력이 있는 지역을 대상으로 용도지역 상향과 용적률 완화 등을 적용하는 사업 방식이다. 조합을 구성하는 기존 재개발·재건축과 달리 민간 시행자가 사업을 추진할 수 있다는 점이 특징이다.

사업시행 주체는 신탁사로 한정된다. 건설비 문제나 공사비 상승 등으로 사업 조건이 중간에 변경되는 것을 막기 위한 취지다.

주거중심형 민도복은 일정한 노후도와 면적 요건 등을 갖춘 지역을 대상으로 용도 지역을 준주거지역으로 상향할 수 있다. 이에 따라 법적 상한의 1.4배까지 용적률을 적용할 경우 최대 700%까지 가능하다.

다만 높은 용적률이 곧바로 사업성 확대로 이어지는 것은 아니다. 용적률 상향에 따른 공공기여와 임대주택, 기반시설 확보 등에 따라 실제 일반분양 물량과 사업비 부담이 달라질 수 있기 때문이다.

민도복은 높은 비례율과 사업성으로 주택 소유자들의 관심을 받고 있지만, 대로변 상가·빌딩 소유자들의 동의 여부가 사업 추진의 주요 변수로 꼽힌다. 특히 토지가격이 높은 강남권은 대로변 건물주들의 동의를 확보하기 어려워 사업 추진에 한계가 있다는 설명이다.

민도복 제도의 안착을 위해서는 현장에서 적용할 수 있는 구체적인 운영기준 마련이 과제로 꼽힌다. 서울시 조례와 세부 운영기준이 확정되지 않은 만큼 향후 제도 정비 시점이 사업 추진의 변수로 작용할 전망이다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "관련 법·조례·시행규칙이 마련됐더라도 현장에서 적용할 수 있는 구체적인 지침이 없으면 사업 추진에 어려움이 발생할 수 있다"며 "특히 주거중심형 민도복 운영기준을 조속히 확정·고시하고 권리산정기준일도 적절한 시점에 지정해 투기성 거래를 관리할 필요가 있다"고 말했다.

이어 "모아타운에 적용되고 있는 사업성 보정계수나 초기 사업비 지원과 같은 제도적 장치를 민도복 사업 특성에 맞게 확대하는 방안을 검토할 필요가 있다"며 "제도 시행 초기인 만큼 운영기준에 따라 사업성이 달라질 수 있다는 점도 감안해야 한다"고 덧붙였다.

도시정비사업 PM(Project Management) 전문기업 닥터빌드의 허정민 정비사업 본부장은 구의동 민도복 대상지의 사업성이 높은 것으로 평가했다. 허 본부장은 "송파 석촌동·잠실동·방이동 등 5개 정도 구역을 진행하고 있는데 이 가운데 구의동이 가장 속도가 빠를 것으로 보고있다"며 "구의동은 입지에 비해 저평가된 데다 상권도 상대적으로 취약해 대로변 건물주들의 동의율이 높을 가능성이 있다고 판단하고 있다"고 말했다.

서울 광진구 구의동 주택가. 사진=박상훈 기자

민도복과 함께 모아타운 사업도 확대되고 있다. 현재 광진구에서는 10개 모아타운에서 27개 모아주택 사업이 추진되고 있으며, 추가로 10개 구역에서 모아타운 후보지 선정을 위한 주민동의서 징구가 진행 중이다. 모아타운은 노후 저층주거지를 여러 소규모 주택정비사업으로 묶어 관리계획을 수립하는 방식이다. 개별 사업지의 주택 정비와 함께 도로·주차장 등 기반시설을 정비할 수 있어 단독으로 정비사업을 추진하기 어려운 저층주거지에서 활용되고 있다.

서울시는 모아주택의 사업성을 높이기 위한 제도 개선도 추진 중이다. 지난 7월 모아주택 심의기준을 손질해 역세권·간선도로변 등 일부 지역의 준주거지역 상향을 허용하고 용적률을 최대 500%까지 적용할 수 있도록 했다. 제2종 일반주거지역(7층 이하)의 '평균 13층' 기준도 폐지해 주변 여건과 경관을 고려한 중·고층 개발이 가능해졌다. 또 모아주택의 사업 기간을 기존 약 6년에서 4년 6개월로 단축하는 '모아통합기획'을 도입하고 2031년까지 4만가구 착공을 추진하고 있다.

신보연 세종대 교수는 "민간 시행자가 추진하는 민도복은 조합 방식과 비교해 사업 추진 구조가 단순하다는 점이 특징이다. 준주거지역으로 용도지역이 상향될 경우 최대 700%의 용적률을 적용할 수 있고, 모아타운도 공공기여 완화와 사업성 보정계수 등을 통해 사업성을 보완할 수 있다"고 설명했다.

다만 사업 초기 투자자와 토지·건물 소유자는 예상 사업성만 보고 접근하기보다 권리와 규제 여부를 따져볼 필요가 있다는 지적이다.

신 교수는 "권리산정기준일 이전에 매입하면 기준일 전 시세로 자산을 매수해 사업 프리미엄을 기대할 수 있지만 투기성 거래가 과열될 경우 규제 대상이 될 수 있어 주의해야 한다"며 "용적률 숫자만 보고 판단하기보다는 공공기여와 임대주택 비율 등을 반영한 실제 분담금과 규제지역 지정에 따른 권리 양도 제한 등을 함께 살펴봐야 한다"고 말했다.