'저용적률' 1·3·5단지 정조준···수익성 극대화 포석GS 빠진 13단지 노릴듯···서남권 '래미안 영토' 확장6·7단지 '광폭 행보'···선별 수주 넘어 '양적공세' 박차
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1980년대 서울 주택난 해소의 상징이자 서남권 교육의 성지인 목동 신시가지가 40년 만에 '30조 대개벽'의 고동을 울리고 있다.
압구정과 성수에서 '하이엔드'의 상징성을 놓고 자존심 대결을 펼쳤다면, 목동은 향후 10년 건설업계의 실질적 먹거리와 시장 지배력을 결정할 '최후의 보루'다. 14개 단지, 5만 3000가구, 총사업비 30조 원. 이 거대 시장의 향배에 따라 '강남-한강-목동'을 잇는 서울 정비사업의 황금 벨트 지형도가 다시 그려질 전망이다.
시장은 이미 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난 2월 목동 6단지 현장설명회에 집결한 유력 10개 건설사의 열기는 지난 25일 7단지 재건축 주민총회의 '플랜카드 심리전'으로 전이됐다. 무리한 과열을 피하려는 '전략적 구역 나누기'인가, 아니면 한 치의 양보도 없는 '영토 확장'인가.
뉴스웨이는 [30조 목동 대전 전략 분석] 시리즈를 통해 대한민국 재건축의 마지막 노른자위로 꼽히는 목동 재건축 시장에 도전장을 내밀고 있는 핵심 건설사(삼성물산·현대건설·대우건설·DL이앤씨·GS건설·포스코이앤씨·롯데건설·SK에코플랜트)의 속내와 '목동 수주 지도'를 심층 해부한다.
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삼성물산 건설부문이 목동 신시가지 재건축 시장에서 예상을 뛰어넘는 '공격적 행보'를 보이며 수주판을 뒤흔들고 있다.
그간 보수적인 선별 수주에 주력해 온 모습에서 벗어나, 라이벌 현대건설에 버금가는 3~5개 이상의 단지 수주를 목표로 '목동' 전역에 화력을 집중하는 모양새다. 삼성물산 및 정비업계에 따르면 삼성물산은 현재 목동 1·3·5단지를 핵심 수주 타깃으로 설정했고, 6·7단지와 13단지 등 주요 거점을 포함해 목동 전체를 정밀하게 모니터링하고 있다.
특히 업계에서는 삼성물산이 목동의 '홀수 번호 단지'를 선점해 북측에서 남측으로 이어지는 거대 래미안 브랜드 라인을 구축하려 한다는 분석이 지배적이다. 지난 2월 목동 6단지 시공사 현장설명회에 가장 먼저 모습을 드러내며 '기선 제압'에 나선 삼성물산은, 이달 25일 열린 목동 7단지 재건축사업 주민총회 개최 축하 플랜카드를 단지에 내걸며 '대장주' 사수에 대한 의지를 숨기지 않았다.
수주보다 실익을 먼저 따지던 삼성이 이제는 목동에서 '양적 팽창'까지 노리며 별들의 전쟁 최전방에 선 셈이다.
'홀수 라인'의 마법···종상향·저용적률로 수익성 극대화
삼성물산이 목동 1·3·5단지를 최우선 타깃으로 설정한 이유는 명확하다. 재건축의 성패를 가르는 '사업성' 지표가 목동에서도 독보적이기 때문이다. 삼성물산은 특히 목동 1~3단지가 제2종 일반주거지역에서 제3종으로 상향됨에 따라 발생하는 막대한 부가가치에 주목하고 있다.
단순한 용적률 상승을 넘어 3종 상향은 최고 49층에 달하는 스카이라인 형성을 가능하게 한다. 이는 목동의 관문인 1~3단지를 압구정이나 반포에 버금가는 하이엔드 랜드마크로 탈바꿈시키겠다는 삼성물산의 계산과 맞닿아 있다. 용적률이 최대 300%까지 확보되면 일반분양 물량이 획기적으로 늘어나는데, 이는 조합원의 분담금을 낮추는 동시에 시공사인 삼성물산 입장에서도 '적정 공사비 확보'와 '사업 안정성'이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 최적의 조건이 된다.
여기에 현 용적률 116%에 불과한 '목동 5단지' 또한 삼성물산이 절대 놓칠 수 없는 '알짜배기'로 꼽힌다. 5단지는 14개 단지 중 용적률이 가장 낮은 축에 속해 사업성 지수에서 압도적인 점수를 기록하고 있다.
대지지분도 넓어 하이엔드급 평면 구성과 광활한 조경 면적 확보가 용이하다. 래미안이 추구하는 차세대 주거 모델인 '넥스트 홈'과 앞선 조경 기술력을 구현하기에 이보다 완벽한 '캔버스'는 없다는 것이 업계의 중론이다. 삼성물산은 이 홀수 단지들을 묶어 '래미안 프리미엄 벨트'를 구축할 계획이다.
정비업계에서는 삼성물산의 이러한 '홀수 단지 벨트' 전략을 '수익성 기반의 거점 선점 전략'으로 분석한다. 한 부동산 전문가는 "삼성물산은 수주 성공 가능성뿐만 아니라 준공 후 해당 단지가 '지역 내 대장주'가 될 수 있는지를 철저히 따지는 건설사"라며 "1·3·5단지는 입지적 상징성과 사업성이라는 두 축이 완벽하게 맞물려 있어, 삼성물산이 래미안의 모든 역량을 쏟아부어 브랜드의 자존심을 세우기에 가장 적합한 곳"이라고 분석했다.
실제로 삼성물산은 이 홀수 단지들을 묶어 강력한 '래미안 프리미엄 벨트'를 구축함으로써 목동 북측의 주거 지형도를 완전히 재편한다는 계획이다. 정비업계 관계자는 "삼성물산이 5단지와 1~3단지라는 거대 축을 선점할 경우, 이는 목동 재건축 시장 전체에 '래미안 대세론'을 확산시키는 기폭제가 될 것"이라고 말했다.
GS 이탈 13단지 정조준···남북 잇는 '메가 래미안' 구축
다만 삼성물산이 목동 북부(1·3·5단지)에만 머물 것이라는 예측은 빗나갔다. 최근 GS건설이 리스크 관리 등 전략적으로 이탈 징후를 드러낸 목동 13단지에 삼성물산이 유력한 수주 후보로 등판하며 목동 남부권 판세가 요동치고 있어서다.
목동 13단지는 목동 신탁 방식 재건축의 선두 주자로 사업 속도가 빠르다는 매력이 있다. 삼성물산은 특히 이미 수주를 완료한 양천구 신정4구역(래미안 트라메종)과 목동 13단지를 연계해 목동 남서부의 거대한 교두보를 확보한다는 구상이다.
목동 6단지에서의 행보도 예사롭지 않다. 삼성물산이 지난달 열린 시공사 현장설명회에 가장 먼저 모습을 드러낸 것은 6단지가 목동 재건축의 '첫 깃발'을 꽂을 전략적 요충지라는 판단 때문이다. 첫 시공사 선정지인 6단지에서 DL이앤씨, 포스코이앤씨 등 쟁쟁한 경쟁사들을 꺾고 승기를 잡아야만 나머지 13개 단지 소유주들에게 '목동의 주인은 래미안'이라는 강력한 대세론을 각인시킬 수 있다.
건설업계 관계자는 "삼성물산이 1·3·5단지의 실속과 6·7단지의 상징성, 그리고 13단지의 속도를 모두 손에 쥐려 한다"며 "실익 위주의 선별 수주를 넘어 현대건설과 목동 전체 패권을 놓고 다투는 공격적인 '양적 확장' 국면에 접어들었다"고 분석했다.
설계업계 압·여·성 수주 마무리···목동서 최후 격돌
뉴스웨이 김성배 기자
ksb@newsway.co.kr
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