겹규제에 서울 아파트 경매시장 '불장'···낙차가율 고공행진

낙찰가율 4개월째 100% 돌파, 거래량 급증토지거래허가 의무 없고 갭투자 가능한 영향

서울 아파트 경매시장이 정부의 대출 규제와 토지거래허가구역(토허제) 확대 등 각종 부동산 규제 강화 속에서도 뜨겁게 달아오르고 있다. 법원 경매에서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 4개월 연속 100%를 웃돌며 시장 과열 현상이 이어지고 있다.

한입뉴스

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1월 서울 아파트 평균 낙찰가율 107.8%

경매 진행 건수 174건, 전월 대비 37% 증가

평균 응찰자 수 7.9명, 6월 이후 최고치

자세히 읽기

비강남권 동작구(139.2%), 성동구(131.7%), 광진구 등 강세

한강 접근성, 정비사업 기대 지역 중심 경쟁 치열

맥락 읽기

대출 규제·토지거래허가구역 확대에 일반 매매 진입 장벽 상승

경매는 실거주 의무·토지거래허가 비적용으로 규제 우회

감정가 산정 시점 차이로 투자자 매력도 증가

7일 지지옥션의 '2026년 1월 경매동향보고서'에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 낙찰가율은 107.8%로 집계됐다. 지난해 10월(102.3%)부터 11월(101.4%), 12월(102.9%)을 거쳐 4개월째 감정가를 넘는 낙찰가가 이어진 것이다. 이 같은 수치는 2022년 6월 이후 가장 높은 수준이다.

거래량과 경쟁 강도도 동시에 높아졌다. 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 174건으로 전월(127건) 대비 약 37% 급증했다. 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수 비율)은 44.3%로 전달보다 1.8%포인트 상승했고, 평균 응찰자 수는 7.9명으로 지난해 12월(6.7명)보다 늘며 지난해 6월 이후 최고치를 기록했다.

지역별로는 비강남권의 강세가 두드러졌다. 자치구별 평균 낙찰가율은 동작구가 139.2%로 가장 높았고, 성동구(131.7%), 광진구(129.0%), 영등포구(124.9%) 등이 뒤를 이었다. 한강 접근성이 좋거나 정비사업 기대가 있는 지역을 중심으로 경쟁이 치열해진 것으로 풀이된다.

업계에서는 이 같은 경매 과열 양상이 정부의 고강도 규제 환경과 무관하지 않다고 보고 있다. 6·27 대출 규제로 수도권 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한된 데다, 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 일반 매매는 실거주 의무 등 진입 장벽이 크게 높아졌다. 반면 경매는 토지거래허가 대상에서 제외돼 실거주 의무가 적용되지 않고, 전세를 낀 매입도 가능해 규제를 우회할 수 있는 거래 통로로 주목받는 모습이다.

감정가 산정 구조도 경매 수요를 자극하는 요인으로 꼽힌다. 경매 감정가는 통상 6개월 전 시세를 기준으로 책정되기 때문에 집값이 오르는 국면에서는 상대적으로 낮은 가격에 매입할 수 있다는 기대가 형성된다. 대출 활용이 제한된 상황에서 현금 여력이 있는 투자자들에게 경매가 오히려 매매보다 효율적인 진입 수단으로 인식되고 있다는 분석이다.

업계에서는 경매 시장 과열이 장기화될 경우 일부 정비사업 단지를 중심으로 가격 왜곡과 투자 쏠림 현상이 나타날 가능성도 제기한다. 집값 안정을 목표로 한 규제가 매매 수요를 억제하는 대신, 경매라는 다른 시장으로 수요를 이동시키는 역설적 구조가 굳어질 수 있다는 분석이다.

이주현 지지옥션 전문위원은 "매매 시장 진입이 곤란한 현금 자산가들이 토지거래허가를 받을 의무가 없는 경매 시장으로 진입하는 것으로 보인다"며 "매매 시장에서 매도 호가가 전반적으로 상승하면서 경매 낙찰가율 상승에도 영향을 끼치고 있다"고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "경매는 대출 규제가 상대적으로 느슨하고, 투기과열지구 내 재건축 단지의 조합원 지위 승계가 가능한 점 등이 장점으로 작용한다"며 "이 같은 요인들이 낙찰가 상승에 반영된 것으로 보인다"고 말했다.