마곡 '생숙' 롯데캐슬 르웨스트, 오피스텔로 전환 길 열려

도시·건축공동위원회서 지구단위계획 변경 가결

주차장 추가 확보 등 조건 변경 후 용도변경 할 듯

'롯데캐슬 르웨스트' 조감도. 사진=롯데건설 제공

서울 강서구 마곡동 생활형 숙박시설(생숙) '롯데캐슬 르웨스트'가 오피스텔로 전환될 길이 열렸다. 서울 내에선 첫 용도변경 허용 사례가 될 전망이다. 분양대금 미납 사태 등도 일단락될 것으로 보인다. 다만 일각에선 마곡 마이스(MICE) 방문객들의 숙박지원이라는 본래 계획의 의도를 잃어버리는 조치라는 평가도 나온다.

21일 서울시는 제3차 도시·건축공동위원회 수권소위원회에서 특별계획구역Ⅱ(CP2)와 관련해 '도시관리계획(마곡 도시개발사업 지구단위계획) 결정(변경)(안)'을 수정가결 했다. 건축물 용도에 관한 계획을 생숙에서 오피스텔로 변경하고, 주차장 확보 기준을 완화해 주기는 내용이 골자다.

이번 위원회의 결정으로 특별계획구역Ⅱ에 위치한 생활형 숙박시설 '롯데캐슬 르웨스트'는 오피스텔로 용도변경을 할 수 있게 됐다. 용도변경에 성공하면 서울에선 생숙을 오피스텔로 용도변경 한 첫 사례가 될 전망이다.

서울시는 이번에 통과한 지구단위계획(안)으로 주민 재열람 등 절차를 거쳐 최종 결정·고시할 예정이다. 서울시는 "이번 지구단위계획 변경은 오피스텔을 허용하는 용도 계획과 이에 따른 주차장 확보 기준을 변경하는 주민 제안의 내용을 중심으로 마곡지구 내 생활숙박시설 및 오피스텔 현황 분석을 통해 종합 검토했다"고 했다.

롯데캐슬 르웨스트는 5개 동(지하 6층∼지상 15층) 876실 규모로 이달 말 준공을 앞두고 있다. 시행사는 마곡마이스PFV이고, 시공은 롯데건설이 맡았다. 롯데건설은 마곡마이스PFV의 지분 29.9%를 가진 최대 주주이기도 하다.

오피스텔로 전환할 길이 열리면서, 시행사와 수분양자 간 갈등도 일단락될 것으로 보인다. 롯데캐슬 르웨스트의 수분양자들은 그간 시행사가 생숙을 준주택으로 속여 분양했다면서 잔금납부 거부와 소송제기 등 단체행동을 이어왔다.

'롯데캐슬 르웨스트' 2021년 8월 분양 당시 분양가 14억~17억원에 84~88㎡ 크기의 생숙을 분양했다. 하지만 국토교통부가 그해부터 건축법 시행령을 개정해 생숙의 주거 사용을 금지하면서 분양가의 10%에 달하는 강제이행금을 부과하기로 하자 수분양자와 시행사 간 갈등이 불거졌다.

수분양자들의 집단반발은 막았지만, 일각에선 본래 생숙을 도입한 취지를 훼손하는 것 아니냐는 말도 나온다. 당초 롯데캐슬 르웨스트는 마곡 마이스(MICE) 복합단지의 방문자들의 숙박을 지원하기 위해 계획됐다. 전시·컨벤션, 관광호텔, 문화 및 집회시설이 집약된 마이스의 특성상 외국인이나 외지인이 많이 찾아오기 때문이다.

이번 결정에도 불구하고 업계에선 별개로 생숙의 오피스텔 전환이 본격화되는 것은 힘들 것이란 관측이 지배적이다. 생숙과 오피스텔을 지을 때 규제사항이 달라서, 용도를 바꾸려면 소방과 관련한 시설이나 복도 폭, 바닥 두께 등 바꿔야할 것이 한두 가지가 아니기 때문이다. 수분양자의 동의도 100%를 달성해야 한다. 실제로 한편 주택산업연구원과 한국레지던스연합 등에 따르면 전국 생활형 숙박시설 중 오피스텔로 변경된 단지는 전체의 1.1%에 불과하다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "생숙은 기준자체가 달라서 설계단계에서부터 오피스텔과 차이가 있다"면서 "기준에 맞춰 용도변경을 할 수 있는 곳이 많지는 않을 것"이라고 했다.